【不動産投資で成功するために!】キャッシュフローを理解しよう①~満室想定賃料の計算方法~

c0d1657c105d9ee945d4ba747f4bb332_s 皆さんは自分の所有している物件のキャッシュフローを計算したことがありますか?

不動産投資で成功するためには、このキャッシュフローの理解が必要不可欠です。

利益とキャッシュフローの違いを理解していないと、決算書上では利益が出ているにも関わらず、手元に残っているキャッシュがないという状況に陥ってしまう場合もあります。

今回は、キャッシュフローとは何か、またその計算方法について何回かに分けて説明させていただきます。

目標は、「この物件のGPIは〇〇で、NOIは△△ぐらい」「BTCFは〇〇程度だ」とすらすらと言えるようになることでしょう。不動産投資の収益最大化に向けて、一歩踏み出してみましょう。

キャッシュフローとは何か?

キャッシュフローとは、文字通りお金の流れのことをいいます。

一定期間の間にどのぐらいお金の流入(キャッシュ・イン)があり、どのぐらいお金の流出(キャッシュ・アウト)があったかを見て、その差を算出することです。

 

不動産投資の計算式は、大まかに言うと、下記のようになります。

不動産投資の計算式

細かいキャッシュ・アウトの内容が今後入ってくるかもしれませんが、全体を理解するために、まずはこの形を覚えておくとよいでしょう。

まずは、家賃収入=満室時の家賃収入総額(GPI、以下GPI)の部分を、事例を下に考えてみましょう。

実際に例を取って計算してみます。

 

GPI(満室想定賃料)は、こう考える!正しい計算方法

現在の入居賃料で計算するのは間違い?!

満室想定賃料の計算

この図は、6室あるアパートの賃料と入居状況を表したものです。

6室の内、空室は1室で5室埋まっていますね。

また、平成22年に入居した時の賃料は、2階は8万円、1階は7万円でしたが、

平成24年に入居した時の賃料は、2階が7万円に、

平成27年に入居した時の賃料は1階が5万円と、入居年が後になるほど賃料が下がってしまっていることもわかります。

 

仮に空室の部屋が埋まったとすると、現在の賃料では

5万円×1室+6万円×1室+7万×3室+8万×1室+6万円×1室=40万円/月

40万円×12ヶ月=年間480万円の賃料収入になります。

 

このアパートの物件価格が4800万円の場合、

利回りは480万円÷4800万円=10%となり、

1年間で販売価格の10%の収入が得られる、ということが見えてきます。

 

しかし、単純に現在の賃料で計算していると、後で痛い目を見る場合があります。

なぜなら、最初に触れたように、入居年が後になるほど、つまり建物が古くなるほど、賃料は下がってしまうからです。

 

そのため、家賃収入総額(GPI)を考える場合は、

現在の空室賃料、もしくは最も直近で入居した部屋の賃料に合わせて計算するのがベストでしょう。

したがって、この場合、2階の賃料は現在空室の賃料に合わせ、1階の賃料は平成27年に入居した部屋の賃料に合わせることになります。

 

今の入居者が退去した時、家賃は下がる。その前提で計算してみると…

満室想定賃料の正しい計算

すると、

5万円×3室+6万円×3室=33万円/月

33万円×12ヶ月=年間396万円(満室想定賃料=GPI)

 

利回りは、396万円÷4800万円=8.25%

 

なんと、満室賃料は最初の計算で出た480万円から84万円も少なくなっています!

これは、現在の賃料で計算した時には見えなかった落とし穴です。

 

このように、キャッシュフローを考えていくことは、現在の物件価値を把握したり、単純に考えていれば気づけなかった収入の落とし穴に気づくことができます。

ただし、正しい考え方や計算方法で行わないといけません。

 

次回は、このGPIから管理費などの運営費を引いた営業純利益(NOI)の部分についてご紹介いたします。

 

弊社では、このようなキャッシュフローのサポートやご質問も受け付けております。

ぜひお気軽にお問合せください。

 

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