コラム

【不動産投資で成功するために!】キャッシュフローを理解しよう①~満室想定賃料の計算方法~

c0d1657c105d9ee945d4ba747f4bb332_s 皆さんは自分の所有している物件のキャッシュフローを計算したことがありますか?

不動産投資で成功するためには、このキャッシュフローの理解が必要不可欠です。

利益とキャッシュフローの違いを理解していないと、決算書上では利益が出ているにも関わらず、手元に残っているキャッシュがないという状況に陥ってしまう場合もあります。

今回は、キャッシュフローとは何か、またその計算方法について何回かに分けて説明させていただきます。

目標は、「この物件のGPIは〇〇で、NOIは△△ぐらい」「BTCFは〇〇程度だ」とすらすらと言えるようになることでしょう。不動産投資の収益最大化に向けて、一歩踏み出してみましょう。

キャッシュフローとは何か?

キャッシュフローとは、文字通りお金の流れのことをいいます。

一定期間の間にどのぐらいお金の流入(キャッシュ・イン)があり、どのぐらいお金の流出(キャッシュ・アウト)があったかを見て、その差を算出することです。

 

不動産投資の計算式は、大まかに言うと、下記のようになります。

不動産投資の計算式

細かいキャッシュ・アウトの内容が今後入ってくるかもしれませんが、全体を理解するために、まずはこの形を覚えておくとよいでしょう。

まずは、家賃収入=満室時の家賃収入総額(GPI、以下GPI)の部分を、事例を下に考えてみましょう。

実際に例を取って計算してみます。

 

GPI(満室想定賃料)は、こう考える!正しい計算方法

現在の入居賃料で計算するのは間違い?!

満室想定賃料の計算

この図は、6室あるアパートの賃料と入居状況を表したものです。

6室の内、空室は1室で5室埋まっていますね。

また、平成22年に入居した時の賃料は、2階は8万円、1階は7万円でしたが、

平成24年に入居した時の賃料は、2階が7万円に、

平成27年に入居した時の賃料は1階が5万円と、入居年が後になるほど賃料が下がってしまっていることもわかります。

 

仮に空室の部屋が埋まったとすると、現在の賃料では

5万円×1室+6万円×1室+7万×3室+8万×1室+6万円×1室=40万円/月

40万円×12ヶ月=年間480万円の賃料収入になります。

 

このアパートの物件価格が4800万円の場合、

利回りは480万円÷4800万円=10%となり、

1年間で販売価格の10%の収入が得られる、ということが見えてきます。

 

しかし、単純に現在の賃料で計算していると、後で痛い目を見る場合があります。

なぜなら、最初に触れたように、入居年が後になるほど、つまり建物が古くなるほど、賃料は下がってしまうからです。

 

そのため、家賃収入総額(GPI)を考える場合は、

現在の空室賃料、もしくは最も直近で入居した部屋の賃料に合わせて計算するのがベストでしょう。

したがって、この場合、2階の賃料は現在空室の賃料に合わせ、1階の賃料は平成27年に入居した部屋の賃料に合わせることになります。

 

今の入居者が退去した時、家賃は下がる。その前提で計算してみると…

満室想定賃料の正しい計算

すると、

5万円×3室+6万円×3室=33万円/月

33万円×12ヶ月=年間396万円(満室想定賃料=GPI)

 

利回りは、396万円÷4800万円=8.25%

 

なんと、満室賃料は最初の計算で出た480万円から84万円も少なくなっています!

これは、現在の賃料で計算した時には見えなかった落とし穴です。

 

このように、キャッシュフローを考えていくことは、現在の物件価値を把握したり、単純に考えていれば気づけなかった収入の落とし穴に気づくことができます。

ただし、正しい考え方や計算方法で行わないといけません。

 

次回は、このGPIから管理費などの運営費を引いた営業純利益(NOI)の部分についてご紹介いたします。

 

弊社では、このようなキャッシュフローのサポートやご質問も受け付けております。

ぜひお気軽にお問合せください。

 

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不動産投資におけるハードルの一つ、不動産融資のコツとは?

0fccd32fe997aa5e0249e73033ba4496_s 「不動産投資を始めたいけど、融資が必要。」

「手持ちのキャッシュはなるべく残して、融資を最大限活用したい」

「でも、何をどうしたらいいのかわからない」

そんなお悩みの方向けに、このページでは融資について焦点を当ててご紹介していきたいと思います。

不動産融資とは?

不動産融資とは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、金融機関から購入資金を融資で調達することを言います。

多額の資金が必要となる不動産投資において、ハードルのひとつになっています。

金融機関は融資をするかどうかの判断にあたって、どこを見ているのでしょうか?

ポイントを抑えるだけで、融資の成功確率には差がついてきます。そのポイントを一つずつ押さえてみましょう。

金融機関が見ているポイントは大きく2つ。

金融機関が見ているポイントはずばり大きく2つあります。

それは、物件評価とお客様の属性です。

①物件評価

物件評価とは、融資の返済が滞った場合に銀行が物件を売却できる価格のことを言います。

その内訳は下記のようになります。

物件評価=積算評価+収益評価

積算評価とは、土地の評価額と建物の評価額を合算したものになります。

収益評価とは、対象となる不動産が将来生み出すであろう純利益と現在価値を総合した評価のことを言います。

②お客様の属性

属性とは、問題なく融資の返済をしていただける安心材料です。

具体的には、以下のような項目があります。

勤務先、勤続年数、年収、自己資金、保有資産、借入れ状況等

 

金融機関によって審査基準は異なりますし、同じ金融機関でも、支店や時期によって判断が変わる場合があります。

また、融資担当者によっても収益不動産融資への積極性が異なります。

さらに、ご家族の状況や資産背景、肩書き等、プラス査定になる材料をどれだけ出せるかということも、融資条件や審査スピードに影響を与えます。

間違った融資の利用をしない!

自己資金の使い方や取得する物件の順序、時期を間違えると、将来の融資や資産を増やすことに悪影響となってしまう場合があります。戦略的に融資を活用することで、よりスムーズに資産を増やしましょう!

 

サイトワンでは、不動産投資・賃貸経営を始めるにあたって必須となる不動産融資に関する相談も承っています。新潟の金融機関の情報にも詳しいので、お気軽にご相談ください。

【注目】 リフォームするお金がない現状維持派 vs リフォームをして入居率を上げた挑戦派

リフォーム派と現状維持派では、どちらがお得なのでしょうか? 「リフォームしたいけど、購入時の返済がまだ残っているから難しい」という大家さんは注目です。実際に計算しながら、一緒に考えていきましょう。

ここに、10戸中6戸空室で、家賃6万円の物件をもつAさんとBさんがいたとします。
どちらも現在の家賃収入は6万円×4戸で毎月24万円、年間288万円の収入になります。
一方で、6万円×6戸で毎月36万円、年間432万円をロスしていることになります。
大変勿体ないです。

そこで、Aさんはリフォーム100万円をかけて、物件の設備を綺麗にしました。すると、空室が2戸埋まりました。
6万円×2戸で毎月12万円、年間144万円の増収入になりました。
リフォームをしても1年間で44万円の増収です。

Bさんは、「リフォームにそこまでお金をかけられない」ということでリフォームを見送られました。
空室は相変わらず埋まる見込みはなく、年間マイナス432万円を垂れ流している状態です。

AさんとBさん、あなたはどちらになりたいですか?

注目!入居者に人気の設備ランキング

全国賃貸住宅新聞が全国の不動産会社にアンケート調査をして発表したデータによると、単身向け物件での設備ランキング1位は「インターネット無料」サービス、2位は「エントランスのオートロック」、3位は浴室換気乾燥機でした。ファミリー向け物件では、1位「追い焚き機能」、2位「システムキッチン」、3位「エントランスのオートロック」でした。

この設備があれば

上位にランキングしている項目を見ると、安全性を担保するものや、台所・浴室など水回りに関する快適さ・利便さを満たすものが多いです。また、単身向けとファミリー向けではやはり入居者様のニーズは変わってきます。
お持ちの物件の間取りや入居者層、周辺の住環境を見て、必要と思われる設備は適宜入れていくことが満室経営の近道です。

あなたは自分の物件の強みを知っていますか?物件の魅力を理解して、選ぼう!見せよう!

「なかなか空室が埋まらない」「どの収益不動産を選べばいいのかわからない」そのような時、あなたはどうしますか?「なんとなく」のままで経営したり、選んだりするのは危険です。今回は、その危険を回避するための「物件の強みを理解する」方法についてご紹介いたします。

「物件の強み」とは、一言で言うと「この物件の、一番のおすすめポイントはどこですか?」という質問と同じです。「駅から徒歩1分」「室内のデザインにこだわりあり」「安全!女性限定フロアあり」など、他の物件とは明らかに違う強みを1~3つ、書き出してみてください。
もしこれといった強みが見つからない場合は、今すぐ強みを作りましょう。他物件との差別化になります。古い設備を新しくする、バスや台所をリフォームして「魅せる」物件にする、共用部分を充実させる、など方法は無限にあります。
弊社では、皆様のそのような悩み一つ一つに対応いたしますので、お気軽にご連絡ください。

最新!新潟県賃貸市場動向

本日は、最新の新潟県賃貸市場の動向をお伝えいたします。

HOME’S不動産投資によると、新潟県の賃貸用住宅の空室率は21.5%、(約7.8万戸)、想定利回りは11.8%となっております。

新潟エリアの家賃相場は、1R/1K/DKで4万2800円(+0.8%)、1DK/2K/2DKで6万600円(+1.9%)、2LDK/3K/3DKで6万4700円(+1.7%)、3LDK/4K/4DKで9万円(+2.0%)でした。

皆様がお持ちになっている物件と比較してみていかがでしたでしょうか?空室が続いている場合は、相場と比較して値段の見直しを行なってみるのも一つの手かと思います。

全国の家賃相場
このエリアの家賃相場

掲載物件数は、新潟市中央区が10,045件と群を抜いて多く、次いで新潟市東区5,515件、新潟市西区が4,835件でした。一方で、住宅全般の空室率で最も高かったのも新潟市中央区で18.3%でした。多くの物件がひしめく中で、「いかに自分の物件を魅力的に魅せるか」が、中央区で生き抜くためのキーになりそうです。

実際の物件や、あなたに合わせた投資プランをご案内します。”まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお問い合わせください!

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